Forum Budowlane  Strona Główna Forum Budowlane
Forum Budowlane

FAQFAQ  SzukajSzukaj  UżytkownicyUżytkownicy  GrupyGrupy  StatystykiStatystyki
RejestracjaRejestracja  ZalogujZaloguj  AlbumAlbum  DownloadDownload

Poprzedni temat «» Następny temat
Pułapki przy umowach najmu
Autor Wiadomość
admin
Administrator


Wiek: 36
Dołączył: 14 Maj 2009
Posty: 315
Wysłany: 2010-09-16, 17:41   Pułapki przy umowach najmu

Pułapki przy umowach najmu

Umowa najmu powinna zabezpieczać interesy, zarówno najemcy, jak i właściciela lokalu. Pierwszy ryzykuje utratą kaucji czy dachu nad głową. Drugi może natrafić na klienta, który zdewastuje lokal czy po prostu nie będzie opłacał czynszu.

Umowa najmu lokalu mieszkalnego jest znacznie mniej skomplikowana niż umowa kupna/sprzedaży. Warto jednak poświęcić chwilę na jej przygotowanie, bądź znalezienie odpowiedniego wzorca, aby mieć pewność, że dobrze chroni nasze interesy. Ryzyko podejmuje zarówno najemca, jak i właściciel mieszkania. Poniżej kilka wskazówek, jak przygotować umowę.

Standardowe elementy

W umowie najmu powinny znaleźć się następujące elementy:

1. Dane osób zawierających umowę,
2. Opis przedmiotu umowy,
3. Wysokość opłat i terminy ich uiszczania,
4. Czas trwania umowy oraz warunki wypowiedzenia,
5. Prawa i obowiązki stron,
6. Wysokość i sposób rozliczania kaucji.

Sprawdź właściciela

Przede wszystkim trzeba sprawdzić czy osoba, z którą podpisujemy umowę jest faktycznie właścicielem mieszkania. Dokumentami potwierdzającymi własność nieruchomości są księga wieczysta i tytuł prawny nabycia – np. akt notarialny. Oczywiście najlepiej sprawdzić oba te dokumenty.

Właściciel także powinien zadbać o to, aby stronami umowy były wszystkie osoby, które będą korzystały z lokalu. Gdyby bowiem doszło do zniszczenia mieszkania lub najemcy przestaliby płacić czynsz, będzie możliwe pociągnięcie do odpowiedzialności solidarnie wszystkich najemców.

Uwaga na podatek

W kwestii określenia wysokości opłat za najem właściciel powinien zwrócić uwagę na ciążący na nim obowiązek podatkowy. Podpisując umowę trzeba bowiem pamiętać, aby jasno odróżnić co jest opłatą z tytułu najmu, a co kosztem ponoszonym przez najemcę z tytułu użytkowania mieszkania (gaz, prąd, woda, czynsz). Gdyby bowiem ustalić w umowie jedną kwotę (odpowiadająca sumie tych kosztów) będzie ona stanowiła dla podstawę opodatkowania w przypadku opłacania podatku w formie ryczałtu od przychodu (stawka 8,5%). Na przykład gdyby strony umówiły się, że co miesiąc za najem należna jest opłata w wysokości 1300 zł, z czego 300 zł właściciel musi odprowadzić do spółdzielni z tytułu czynszu, to opłata na rzecz właściciela w umowie powinna być określona w kwocie 1000 zł. Takie wnioski płyną z interpretacji Izby Skarbowej w Warszawie nr IPPB1/415-2/10-2/EC.

Najemca może nie płacić przez 3 miesiące

Strony umowy mogą zawrzeć umowę na czas nieokreślony bądź określony. Nawet w przypadku tego drugiego wariantu warto określić w umowie termin wypowiedzenia. Biorąc pod uwagę to, że rynek najmu jest stosunkowo płynny, może to być miesiąc kalendarzowy, choć oczywiście można zabezpieczyć się dłuższym terminem.

Właściciel ma prawo wypowiedź umowę ze skutkiem natychmiastowym, jeżeli najemca:

1. Zakłóca porządek domowy,
2. Dewastuje lokal,
3. Podnajmuje mieszkanie bez zgody właściciela,
4. Zalega z czynszem.

To prawo wynika wprawdzie z Kodeksu Cywilnego więc nie ma obowiązku wpisywania go do umowy, ale warto to zrobić w charakterze ostrzeżenia dla najemcy. Warto tu zwrócić uwagę na ostatni z przytoczonych warunków. Trzeba bowiem mieć na względzie, że gdyby czynsz był płacony co miesiąc i umowa nie regulowałaby tego zagadnienia jeszcze bardziej liberalnie, to właściciel może wypowiedzieć ją dopiero, gdy najemca zalega w opłatach w sumie za dwa miesiące. Na tym jednak nie koniec, ponieważ właściciel, aby skutecznie wypowiedzieć umowę musi dodatkowo wyznaczyć kolejny miesięczny termin na zapłatę zaległego czynszu. Dopiero po skutecznym wypowiedzeniu umowy najmu można rozpocząć formalności eksmisyjne wobec lokatorów, którzy nie chcą opuścić lokalu.

Niedozwolony podnajem pokoju

Jeśli najemca chce podnająć część lokalu innym osobom musi zadbać o takie prawo w umowie. Jeśli tego nie zrobi, musi liczyć się z możliwością natychmiastowego wypowiedzenia umowy przez właściciela.

Ustal warunki rozliczenia kaucji

Nieodzownym elementem umowy najmu jest kaucja wpłacana przez najemcę. Standardowo jest to kwota odpowiadająca wysokości jednomiesięcznego czynszu, ale w przypadku mieszkań lepiej wyposażonych często jest to kwota wyższa. Zadaniem kaucji jest zabezpieczenie właściciela przed ewentualnymi zniszczeniami lokalu lub jego wyposażenia.

W umowie warto jednak także poruszyć kwestię rozliczeń w przypadku, gdy najemca odda lokal w stanie niepogorszonym, ale opuści go wcześniej niż wynikałoby to z umowy – na przykład po 6 miesiącach mimo, że umowa została podpisana na rok. Często dochodzi bowiem w takiej sytuacji do sporu między właścicielem i najemcą, który pozostawiając nieruchomość w niepogorszonym stanie żąda zwrotu kaucji. Właściciel natomiast ze względu na to, że czuje się poszkodowany, w związku z krótszym niż zakładał okresem najmu, chce zachować kaucję. Aby zabezpieczyć interes właściciela warto określić umowie wysokość kary z tytułu wcześniejszego rozwiązania umowy (nie służy do tego kaucja).

Podpisując umowę sporządź dokładny protokół

Załącznikiem do umowy najmu powinien być protokół zdawczo – odbiorczy. Musi się w nim znaleźć opis stanu i wyposażenia mieszkania oraz stanu liczników w dniu przekazania lokalu najemcy. Na podstawie tego dokumentu będzie potem dokonywane rozliczenie kaucji pod koniec trwania umowy. Poprawne jego sporządzenie leży więc w interesie obu stron. Warto do protokołu dołączyć zdjęcia nieruchomości.
_________________
Pozdrawiam wszystkich

>> klik klik << :)
 
     
REKLAMA 
Koksu :)

Dołączyła: 06 Paź 2010
Posty: 158
Wysłany: 2010-10-14, 20:23   

 
     
Bounty 
Budowlaniec
Koksu :)

Dołączyła: 06 Paź 2010
Posty: 158
Wysłany: 2010-10-14, 20:23   

Dobra umowa najmu to podstawa, mozna zasęgnąć porady prawnika konstruując takową.
_________________
zobacz : https://pl.next-jobs24.com/oferty-pracy-w-chelmek-malopolskie
 
     
DobreGrzejniki_pl
Nowicjusz

Dołączył: 05 Sty 2011
Posty: 28
Wysłany: 2011-01-20, 09:34   

Zgadza się,możemy albo zasięgnąć porady prawnika,albo ściągnąć dobry wzór umowy najmu i z niego skorzystać. Jest wiele pułapek podczas jej podpisywania,wiec musimy zachować szczególną ostrożność.
 
     
goodidea 
Starszy budowlaniec

Dołączył: 10 Lut 2011
Posty: 283
Wysłany: 2011-05-13, 14:59   

Witam, może to coś pomoże umowa najmu
_________________
meega.pl
Malarnia Proszkowa
 
     
Terssi
Budowlaniec

Dołączył: 14 Sty 2014
Posty: 182
Wysłany: 2015-11-01, 17:08   

Moim zdaniem warto jednak zasięgnąć rady i pomocy osoby, która się zajmuje takimi aktami na co dzień. Z pomocą kancelaria notarialna wola
mojej znajomej udało się nie wpaść w żadne pułapki :)
 
     
kalamir
Wszechwiedzący

Dołączył: 10 Lip 2014
Posty: 714
Wysłany: 2015-11-18, 19:16   

Dlatego warto się przy każdej okazji skontaktować z notariuszem albo kimś, kto się na tym zna
 
     
peleq 
Ekspert

Wiek: 32
Dołączył: 06 Cze 2013
Posty: 462
Skąd: Racibórz
Wysłany: 2017-11-14, 12:45   

Istnieją również profesjonalne szkolenia dla najemców. Możecie takie znaleźć w https://akademianajemcy.pl/ . Moim zdaniem warto skorzystać z pomocy oraz doradztwa specjalistów, związanego z najmem powierzchni biurowych.
_________________
Malarnia Proszkowa
 
     
ewelina546
Budowlaniec

Dołączył: 24 Mar 2014
Posty: 103
Wysłany: 2018-09-20, 19:34   

Moim zdaniem każda umowa powinna być zweryfikowana przez prawnika, jak ktoś chce to mogę dać namiar na dobrego w Trójmieście- mało kto tak zna się na przepisach z wielu dziedzin prawa.
 
     
Wyświetl posty z ostatnich:   
Odpowiedz do tematu
Nie możesz pisać nowych tematów
Nie możesz odpowiadać w tematach
Nie możesz zmieniać swoich postów
Nie możesz usuwać swoich postów
Nie możesz głosować w ankietach
Dodaj temat do Ulubionych
Wersja do druku

Skocz do:  

Powered by phpBB modified by Przemo © 2003 phpBB Group

| | Darmowe fora | Reklama
Next-ImmoNext-jobs24.comOgłoszenia e-gratka.infoNeeon.plNext-Cars24.com
Strona wygenerowana w 0.06 sekundy. Zapytań do SQL: 12